Генподрядчик – спекулянт или партнер? Честный разговор о «кухне» генерального подряда.

– На самом деле – почти ничем. Эти термины определяют, по сути, одно: территорию, специально подготовленную для строительства объектов той или иной индустрии. А различную терминологию можно объяснить веяниями моды: сначала на волне инноваций и стартапов появились технопарки, затем политика импортозамещения вызвала интерес к паркам индустриальным. Кроме того, есть логопарки, фармкластеры, промышленные зоны, наукограды, технополисы и так далее. В зависимости от отрасли, называть можно по-разному, однако суть от этого не изменится: это территория с подготовленной инфраструктурой, обеспеченная ресурсами (газ, вода, электричество), квалифицированной рабочей силой и обслуживаемая профессиональной управляющей компанией. Сочетание этих составляющих резко сокращает период согласования исходно-разрешительной и градостроительной документации, удешевляет стоимость строительства и последующей эксплуатации промышленного объекта. И именно экономические преимущества стимулируют инвесторов вкладываться в создание новых предприятий на этих площадках. Кстати, в России с 2010 года существует Ассоциация индустриальных парков, и наше предприятие является одним из ее активных участников. 

– Новое – это хорошо забытое старое. ПСО-13 работает уже больше полувека. А в СССР были технопарки?

– Насколько я знаю, подобные термины в то время не использовались. Но похожие проекты были. Например, Зеленоград развивался как город с четкой специализацией – электронная промышленность. Примерно в то же время в Тольятти появился автомобильный кластер. Но то были масштабные общесоюзные проекты, требующие огромных государственных ресурсов.

В современной России первые индустриальные парки появились в конце 80-х годов: огромные постсоветские промышленные гиганты резко сократили объем производства, большая часть их территорий и площадей стала им попросту не нужна. Именно на этих площадках, обеспеченных заводской инфраструктурой, и появились первые индустриальные парки. В западной терминологии – brownfield-парки. 

Но мы строим, в основном, в greenfield-парках, то есть на совершенно новых площадках. Одной из первых таких площадок для ПСО-13 стала промышленная зона в Павловской Слободе в Истринском районе Подмосковья. Большинство предприятий-резидентов здесь построено нами: кондитерская фабрика Perfetti Van Melle, мясокомбинат «ВЕЛКОМ», французский завод сыров Lactalis Vostok, заводы отопительного и климатического оборудования Grundfos, Danfoss и Carrier, завод гофротары «АРХБУМ», несколько складских комплексов и еще больше десятка производственных предприятий. И это не просто ангары или быстровозводимые здания, а промышленные объекты мирового уровня, со сложными технологиями производства. Кстати, почти вся инфраструктура в этой промышленной зоне также построена нами: дороги, инженерные сети и очистные сооружения. мы понимаем, что сильной стране нужна сильная экономика, и гордимся, что внесли заметный вклад в развитие Подмосковья. 

Нас заметили и стали приглашать в другие регионы. сейчас, например, активно работаем в индустриальном парке «Ворсино» в Калужской области, в Туле, Рязани, Липецке и много где еще. 

– Вы рассказали о строительстве в муниципальных и областных промышленных зонах. Но ведь у вас есть и свои технопарки. В чем их особенности? 

– Вы правы, в 2018 году мы завершили создание универсальной промышленной зоны «трапеция»: с нуля создали всю инфраструктуру и построили несколько крупных промышленных предприятий. Сейчас здесь остался только один небольшой вакантный участок. 

Про особенности: инфраструктурой и юридической чистотой сделок сейчас никого не удивишь – это обязательные условия, без выполнения которых привлечь резидентов невозможно. Но есть еще три важных обстоятельства.

Во-первых, это уникальная транспортная доступность. все наши технопарки расположены рядом со скоростным Новорижским шоссе. Для предприятий, которым важны быстрое снабжение и доставка продукции, этот фактор трудно переоценить. Например, компания «Авто Рус» пришла к нам в «Трапецию» не в последнюю очередь именно по этой причине. Это предприятие ежедневно отгружает до 80 000 заказов на автозапчасти и скорость доставки заказов для него критична. из «трапеции» даже до самого центра Москвы можно доехать меньше чем за 40 минут, а до МКАД и вовсе минут за 15. Те же 15 минут, но в другую сторону – и вы уже на ЦКАД, которая после завершающегося в 2021 году расширения станет основной транспортной артерией Московской области. 

Во-вторых, мы не только предлагаем резидентам подготовленный для строительства участок, но и выполняем весь комплекс работ: от оформления необходимых документов и проектирования до строительства под ключ и ввода в эксплуатацию. 

В-третьих, наши технопарки специализированные. например, в «Падиково» будут размещаться пищевые производства. такой подход позволяет резидентам по максимуму использовать  площади участков и не заботиться о сокращении санитарно-защитных зон и о размещении объекта в увязке с соседними производственными зданиями. 

– Сегодня часто приходится слышать, что строить с нуля промышленные здания невыгодно. Проще купить готовое. 

– Да, «сухой типовой» склад, действительно, проще купить или арендовать. Но это если речь идет о стандартном складе. если же требования нестандартные, то ситуация усложняется. например, купить готовый низкотемпературный склад практически невозможно – нет таких предложений на рынке. А если ваш склад предполагает высокую автоматизацию, и его планировка должна кардинально отличаться от типовой? А если склад должен обеспечить поштучную комплектацию многочисленных e-commerce заказов и требуется установка внутреннего многоярусного мезонина? А если вы ищите здание под производство с большим станочным парком и для каждого станка необходим отдельный прочный фундамент? 
Таких «если» может быть очень много: разные требования по внутренней экосистеме, по системе пожаротушения, вентиляции, освещения…

В готовом объекте всё это предусмотреть невозможно и придётся либо переплачивать за какие-то ненужные типовые системы, либо тратить потом время и деньги на реконструкцию, которая почти всегда обходится дороже. А строя с нуля объект «под себя», заказчик получит именно то, что ему нужно: территорию с оптимальным коэффициентом застройки, здания с эффективной планировкой, запроектированной под свои конкретные технологические требования, инженерные системы, полностью соответствующие его требованиям, и так далее. такой подход еще называют Build To Suit – строительство под заказ. 

– Но почему заказчику следует обратиться к генподрядчику? Разве не лучше просто заказать проект, а строить самостоятельно? И строительство будет под контролем, и выйдет дешевле. 

– Это расхожее мнение: «Найдем подходящий участок, а строить будем сами – зачем переплачивать генподрядчику?». И возникло оно не на пустом месте: есть много реальных историй, когда генподрядчики, получив солидный аванс, исчезали с деньгами или объявляли себя банкротами, или затягивали строительство на многие месяцы, а то и на годы.

Но если отложить в сторону эмоции,то мы увидим, что у заказчиков есть две основные причины в пользу строительства своими силами: желание сэкономить на строительстве и контролировать риски. Что любопытно, именно эти причины привели в свое время к появлению генподрядных организаций. Звучит странно, согласитесь? 

– Пожалуй. Почему же так случилось? 

– Потому что многие заказчики часто бросаются в крайность: выбирают генподрядчиков только по ценовому критерию и поручают строительство тому, кто предложит минимальную цену. При этом не выполняют детальной проверки сметных расчетов, не делают даже элементарной проверки профессиональной и финансовой состоятельности генподрядчика. То есть стремясь минимизировать цену, заказчики забывают о других критериях выбора. Заканчиваются такие проекты почти всегда с огромным превышением сметы, затянутыми сроками и низким качеством строительства. Это в лучшем случае. А заказчику признаться, что большая доля вины в провале проекта лежит на нем самом, психологически сложно – он ведь пострадал! Вот и появляются рассказы о нерадивых «дорогих» генподрядчиках и о том, что «надо было строить самим». 

Как избежать таких ситуаций? Тщательно подходить к выбору генподрядчика: смотреть на его опыт, на построенные им объекты, общаться с его предыдущими заказчиками. проверять финансовую и налоговую отчетность, возможность предоставления банковских гарантий, возврата авансов, запрашивать детальную расшифровку смет.

– Вы уже несколько раз сказали про риски. Какие из них самые распространенные в строительстве? 

– Рисков в подобных проектах много: проектные, организационные, финансовые, налоговые, юридические, экологические, и это далеко не полный перечень.

Но, пожалуй, самый распространённый – неверная оценка сложности и стоимости будущего объекта. Часто инвестор приходит к нам, еще не имея даже технического задания, и просит озвучить цену. Мы уже не удивляемся, ведь для многих заказчиков их объект – первый подобный опыт. В таких случаях мы садимся с заказчиком за стол, приглашаем своих проектировщиков и начинаем задавать вопросы. Много вопросов. ПСО-13 ведь построило больше 100 крупных индустриальных проектов. поэтому мы адекватно оцениваем риски, знаем, в каких ситуациях будут эффективны те или иные проектные и конструкторские решения, и готовы нести за ответственность. А вот неопытные строители о многих подводных камнях даже не догадываются, поэтому позднее, уже на стадии строительства, появляется перерасход: по щебню, по металлу, по бетону… Это в лучшем случае, а бывает, что-то приходится переделывать полностью.

Мы же сторонники открытых отношений и стремимся к максимальной детализации еще на этапе тендера. Помогаем заказчикам разработать грамотное техзадание, затем разрабатываем эскизный проект, готовим подробную смету с указанием конкретных производителей материалов и оборудования. Да, это требует от нас мобилизации, ведь подготовить столь детальный расчет в короткие сроки очень непросто. зато такой подход позволяет добиться адекватного понимания цены, сроков строительства и вместе с заказчиком решить, за счет чего можно оптимизировать стоимость. У нас есть примеры, где использование грамотных проектных решений позволило снизить металлоемкость и, соответственно, стоимость строительных конструкций на 30%.

– Получается, что вы делаете большую работу без гарантии получения контракта. Не жаль усилий? 

– А как иначе? Не с потолка же, в самом деле, брать показатели для коммерческого предложения? Да, сейчас многие генподрядчики предлагают стоимость «за метр квадратный», и заказчики зачастую попадают на эту удочку: ведь сравнивать конкурирующие предложения по одному показателю гораздо проще, чем вникать в подробные сметные расчеты. Тем более что каждые 100 или даже 10 рублей на квадратном метре в больших проектах поначалу дают огромные суммы «экономии». А большие проблемы начинаются уже потом… 

Мы же своей репутацией дорожим и всегда детально обосновываем ценообразование. Кстати, никогда не возражаем, чтобы заказчик – даже на основе подготовленной нами сметы – проводил дополнительные переговоры с нашими конкурентами. ПСО-13 работает открыто и ответственно, именно так у заказчиков к нам появляется доверие – первый шаг к партнерству, без которого крупные проекты лучше не начинать. 

– С проектированием и ценообразованием разобрались. На что еще нужно обращать внимание инвесторам? 

– На опыт, на репутацию и на то, как долго компания работает на рынке как юридическое лицо, а не как бренд. По этим показателям можно оценить профессионализм генподрядчика, его устойчивость и надежность. Обязательно запросить у генподрядчика список подрядных организаций: от того, насколько профессиональны его партнеры, от их «сработанности» в огромной степени зависят сроки и качество строительства. 

Крайне важна финансовая состоятельность компании: достаточно ли у нее ресурсов для реализации крупных проектов, готова ли она предоставить гарантии топовых банков, насколько безупречна ее кредитная история, в состоянии ли она предложить гарантийное удержание на период гарантийной эксплуатации построенного объекта? 

Обратить самое пристальное внимание на налоговую историю генподрядчика – от нее во многом зависит гарантия возврата ндс заказчику, а это огромные суммы! 

И, конечно, нельзя обойти стороной опыт в оформлении разрешительной документации. Кому-то может показаться, что в этом нет ничего сложного: перечень документов известен, а требования к их оформлению четко прописаны в нормативных документах. Так-то оно так, вот только перечень этот пока еще очень велик, а на изучение требований по их оформлению потребуется целый штат специалистов и значительное время на оформление, согласование и так далее. Но самое главное – знать, как надо, а как не надо строить, чтобы после строительства не пришлось месяцами ждать сдачи объекта в эксплуатацию. 

– После сказанного напрашивается вопрос: так ли уж неправы те, кто утверждает, что строительство с генподрядчиком всегда дороже? Ведь вы снимаете с заказчика столько рисков, и это должно стоить денег. Где же здесь экономия? 

– Да, нам это обходится недешево: проектировщики, руководители строительства, юристы, инженеры по техники безопасности, сметчики… Это серьезные затраты, ведь хорошие специалисты сейчас стоят дорого, да и найти их совсем непросто. Но ПСО-13 одновременно строит 10-15 объектов, это своеобразный строительный конвейер, поэтому удельная стоимость этих функций для заказчика оказывается гораздо ниже, чем если бы он выполнял их самостоятельно. 

Я уже говорил о снижении материалоемкости – это ведь тоже деньги, и немалые! Добавьте к этому скидки, которые ПСО-13 получает от поставщиков. У нас сложились партнерские отношения со многими подрядчиками, производителями стройматериалов и оборудования, сервисными организациями и т.д. Поэтому цены для нас заметно ниже, чем для конечного покупателя. мы этими скидками с заказчиком делимся, это тоже дает заметную экономию.

Ну и не забудьте о финансовой нагрузке: если объект строится генподрядчиком, то оплата выполненных работ производится поэтапно, и финансовая нагрузка распределяется равномерно. Без генподрядчика заказчику придется авансировать работу каждой подрядной организации, я уже не говорю о необходимости подписывать огромное количество документов и следить за исполнением каждого договора в отдельности.

Люди, далекие от строительства крупных объектов, даже не представляют, как непросто организовать на объекте слаженную эффективную работу сотен людей. Нужно учесть множество факторов: организовать подъездные пути, временные склады, охрану, разместить рабочих, подать на стройку воду и электричество, вывезти мусор, обеспечить исправность техники, организовать снабжение, охрану труда, фиксирование скрытых работ… Предусмотреть десятки планов «б» на самые непредвиденные обстоятельства: плохая погода, задержка с поставкой материалов, изменение законодательства и так далее, и так далее. Чтобы заказчику самостоятельно с этим справиться, ему придется организовать собственный департамент строительства. 

А теперь представьте на минуту, что вы самостоятельно построили завод и через пару месяцев обнаружили, что протекает крыша. Кто виноват? Кровельщики говорят, что все сделали по проекту. проектировщик утверждает, что проект соответствует необходимым нормам. Поставщик материалов клянется, что качество его продукции безупречно. Подобные разбирательства могут тянуться годами, а крыша все это время будет продолжать течь. 

Если же завод построил генподрядчик, то ваша жизнь упрощается многократно. Все что вам нужно – вызвать генподрядчика для устранения течи. Он кровно заинтересован в исправлении дефекта, иначе вы просто берете его деньги из суммы гарантийного удержания и нанимаете любых кровельщиков. А он уж потом пусть сам разбирается, кто виноват. Кстати, за все время существования ПСО-13 ни на одном объекте сумма гарантийного удержания ни разу не была использована. Это показатель качества нашей работы, ответственного подхода к каждому проекту. 

– Среди заказчиков ПСО-13 есть немало иностранных компаний. Есть ли особенности работы с такими инвесторами? 

– Европейские заказчики, как правило, более системны. понимают, что любое строительство – это сложнейший механизм, состоящий из сотен и тысяч составляющих, таящий множество рисков, порой неочевидных. Поэтому уже на самых ранних этапах привлекают к работе профессионалов и экспертов.

У иностранных инвесторов длиннее горизонт планирования, они думают не только о сиюминутном сокращении затрат на строительство, но и о затратах на эксплуатацию, отопление, освещение. на совокупную стоимость владения объектом. Поэтому тщательнее подходят к выбору материалов и вообще к качеству в целом. Например, требуют, чтобы сэндвич-панели обязательно были от одного из лидирующих производителей, с доказанным сроком эксплуатации. или чтобы осветительное оборудование было надежным, с высоким временем наработки на отказ. 

Но справедливости ради отмечу, что в последние годы российские компании, особенно крупные холдинговые структуры, в плане системности иностранцев догоняют. 

– Чем отличается ПСО-13 от конкурентов? 

– Мы открыты и честны. К сожалению, в современной России это часто вызывает настороженность. Бывает даже так, что к нашей подробнейшей тендерной документации заказчик относится подозрительнее, чем к одностраничному коммерческому предложению нашего  конкурента. 

Известному швейцарскому математику, другу Альберта Эйнштейна Марселю Гроссману, приписывают фразу: «Сложные проблемы всегда имеют простые, легкие для понимания неправильные решения». Я искренне надеюсь, что заказчики крупных объектов начинают понимать справедливость этого правила. поэтому мы всегда рекомендуем инвесторам: не наступайте на грабли, требуйте детальные расчеты, смотрите на опыт генподрядчика, посещайте построенные и строящиеся объекты, проверяйте его финансовую и налоговую отчетность, возможность выдачи банковских гарантий. 

Да, это потребует от заказчика усилий, но позволит выбрать надежного профессионального подрядчика и сведет к минимуму возможные риски.

Например, для Архангельского целлюлозно-бумажного комбината мы строим уже четвертый масштабный объект. А для одного из крупнейших российских девелоперов – компании Raven Russia – мы построили пять логистических комплексов площадью более 400 тысяч кв. метров. К нашей гордости таких примеров у нас достаточно. Это ли не доказательство нашей репутации?